Comment calculer un rachat de crédit immobilier ?
Découvrez les deux formules de calcul officielles pour savoir combien va couter la renégociation de votre crédit immo
Comment calculer un rachat de crédit immobilier ?
Rappel des bases d’un contrat de crédit immobilier :
Quand vous décidez de signer un crédit immobilier, le contrat avec votre banquier vous engage à rembourser une somme (échéancier) via un taux d’intérêt (fixe ou variable), le tout sur une durée déterminée établie.
Ce contrat de prêt immobilier a une clause nommée « remboursement anticipé » qui est aussi appelée IRA qui signifie indemnité de remboursement anticipé.
Cette clause de remboursement explique les différentes règles qui s’appliquent lors du remboursement total ou partiel de votre crédit immobilier. Bien sur, avant l’échéance du prêt.
Ce remboursement anticipé peut intervenir si vous revendez le bien immobilier (vous remboursez donc la somme totale), ou lors d’un rachat ou renégociation de l’emprunt bancaire.
Calcul des indemnités de remboursement anticipé (IRA), ce que dit la loi :
Regardez bien votre contrat. En effet, les IRA doivent clairement être indiquées. Si ce n’est pas le cas vous n’aurez pas d’indemnités à verser à votre banque (ce qui est très peu probable).
Les conditions de cette clause du remboursement anticipé du prêt immobilier sont fixées par le code de la consommation : articles L 312-21 et R312-2.
Sachez que votre établissement bancaire peut vous interdire le remboursement anticipé dans certains cas. Généralement, on vous interdira le remboursement si celui-ci est inférieur ou égal à 10% du montant emprunté initial. Cette clause doit cependant être inscrite sur votre contrat.
L’indemnité de remboursement anticipé a bien entendu un calcul spécial, celui-ci sera la plus petite des 2 indemnités ci-dessous :
| L’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du crédit bancaire hors assurance pour les prêts à taux fixe et à la moyenne des taux constatés depuis le début du prêt pour les taux révisables. | L’indemnité ne doit jamais dépasser 3% du capital restant dû (qui est aussi appelé CRD) avant le remboursement anticipé du crédit. |
| Exemple des coûts de pénalités de remboursement anticipé : il vous reste 50 000 € de capital à rembourser sur votre prêt ( avec un taux fixe à 4%) votre pénalité sera : | |
| Calcul 1 : 50 000 x 3% = 1 500 € | Calcul 2 : 50 000 × 6 × 4% ÷ 12 = 1 000 € |
Avis de notre courtier immobilier :
Le calcul le plus profitable est celui de la colonne de droite. On ne vous demandera que 1 000 € d’indemnité de remboursement anticipé pour votre prêt immobilier.
Consultez votre tableau d’amortissement afin de connaître le capital à rembourser.
La date de valeur du remboursement anticipé de votre crédit immobilier a une forte importance dans le calcul des intérêts additionnels, dits « intérêts intercalaires ».
Sachez que le remboursement anticipé ne générera pas d’intérêts complémentaires si vous remboursez le jour du règlement de l’échéance du prêt. Si ce n’est pas le cas, cette opération conduira à des intérêts appelés « intercalaires ». Il s’agit d’intérêts journaliers qui sont calculés sur une période différente que la périodicité habituelle des autres échéances du prêt.
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